Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji - z upoważnienia prezesa Rady Ministrów -

na interpelację nr 8897

w sprawie wykupu nieruchomości przez cudzoziemców oraz skali tego zjawiska

   Szanowny Panie Marszałku! Nawiązując do pisma z dnia 9 grudnia 2004 r., o sygn. SPS-0202-8897/04, przekazującego interpelację Posła na Sejm RP Pani Anny Sobeckiej w sprawie zakupu nieruchomości przez cudzoziemców, z upoważnienia Prezesa Rady Ministrów, uprzejmie przedstawiam następujące informacje.

   W związku z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej Sejm RP uchwalił ustawę z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 49, poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r. Wprowadzone zostały tym samym zmiany do ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758), która w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach.

   Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi. Oznacza to, zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, iż z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem:

   - nabycia nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,

   - nabycia drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.

   Treść cytowanego powyżej art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest odzwierciedleniem zapisów traktatowych, które - jako prawo pierwotne - są częścią polskiego porządku prawnego i muszą być bezpośrednio stosowane.

   Zaakceptowana i przyjęta przez Sejm RP nowelizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zawiera uregulowania wprowadzone po wieloletnich negocjacjach, w których uczestniczyło kilka kolejnych rządów RP.

   Nie można mówić o istnieniu luki prawnej w przepisach dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a tym bardziej o braku jakichkolwiek ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

   Prawdą jest, iż częściowo usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, jednakże zwolnienia z obowiązku uzyskiwania zezwolenia MSWiA, o których mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie dotyczą obywateli i przedsiębiorców z państw niebędących członkami Europejskiego Obszaru Gospodarczego, którzy muszą uzyskiwać zezwolenia na nabywanie wszelkich nieruchomości, bez względu na to, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną czy leśną, czy też stanowi bądź nie ˝drugi dom˝ w rozumieniu przepisów omawianej ustawy.

   Przy czym należy podkreślić, iż nabyciem nieruchomości w rozumieniu przepisów cytowanej ustawy jest nabycie prawa własności bądź prawa wieczystego użytkowania nieruchomości. Zatem mogą to być zarówno lokale, jak również nieruchomości gruntowe zabudowane bądź niezabudowane, a w przypadku nieruchomości zabudowanej z prawem jej własności bądź wieczystego użytkowania nierozerwalnie związane jest nabycie również prawa własności naniesień budowlanych wzniesionych na gruncie. Podkreślenia wymaga fakt, iż przedmiotem regulacji ustawy odnośnie do lokali mieszkalnych jest jedynie prawo własności do samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388). Oznacza to, iż cudzoziemiec w przypadku nabywania ograniczonego prawa rzeczowego, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy też spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu mieszkalnego, nie ma obowiązku legitymowania się stosownym zezwoleniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. W konsekwencji transakcje z udziałem cudzoziemców dotyczące ograniczonych praw rzeczowych do lokali nie podlegają rejestracji w prowadzonym przez MSWiA rejestrze nieruchomości, akcji i udziałów.

   Zapisy Traktatu Ustanawiającego Wspólnotę Europejską i Traktatu Akcesyjnego wskazują, iż w zakresie problematyki swobodnego przepływu kapitału okresy przejściowe wprowadzone do ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczą wyłącznie nabywania przez obywateli i podmioty z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego jedynie nieruchomości rolnych i leśnych oraz tzw. ˝drugich domów˝. Zatem nie wszystkie kategorie nieruchomości mogą być nabywane swobodnie przez cudzoziemców z EOG.

   Odnosząc się do kwestii lokali stanowiących odrębny przedmiot własności, informuję, iż przed akcesją Polski do Unii Europejskiej wszyscy cudzoziemcy mogli nabywać lokale mieszkalne położone poza obszarem strefy nadgranicznej bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie było wymagane tylko w sytuacji, gdy lokal mieszkalny położony był w strefie nadgranicznej.

   Po 1 maja 2004 r. wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej dotyczy jedynie cudzoziemskich podmiotów z państw niebędących członkami Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Oznacza to, iż podmioty spoza EOG mogą swobodnie nabywać lokale mieszkalne położone poza obszarem strefy nadgranicznej, zatem tak jak miało to miejsce przed 1 maja 2004 r.

   Natomiast cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą swobodnie nabywać wszelkie lokale mieszkalne położone na terytorium RP, zarówno w obszarze strefy nadgranicznej jak i poza jej obszarem, bez konieczności uzyskiwania stosownego zezwolenia.

   W związku z powyższym nabywanie np. przez obywateli Niemiec lokali mieszkalnych w Międzyzdrojach i innych nadmorskich miejscowościach pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i w żaden sposób nie narusza jej postanowień, a w szczególności postanowień art. 8 ust. 2 ustawy.

   Podobnie ograniczeniu nie podlegają nieruchomości nabywane przez cudzoziemców z EOG w celach prowadzenia działalności gospodarczej, inwestycyjnej (oczywiście pod warunkiem, iż nieruchomości te nie stanowią nieruchomości rolnych i leśnych, na które obowiązuje 12-letni okres przejściowy), co również pozostaje w zgodzie z przepisami omawianej ustawy.

   Natomiast 5 letni okres przejściowy dotyczy nabywania przez obywateli z państw członkowskich EOG ˝drugich domów˝.

   Nabyciem ˝drugiego domu˝ - w rozumieniu art. 1 ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - jest nabycie przez osobę fizyczną nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Pojęcie ˝drugiego domu˝ należy rozumieć jako prawo do nieruchomości. Należy podkreślić, iż nabycie ˝drugiego domu˝, nie oznacza nabycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali.

   Pojęcie ˝drugiego domu˝ zdefiniowane w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców odpowiada definicji ˝drugiego domu˝ zawartej w Traktacie Akcesyjnym. Decydujące znaczenie dla uznania nieruchomości za ˝drugi dom˝ mają dwa elementy tej definicji, które muszą być spełnione na zasadzie koniunkcji, łącznie. Pierwszy to przeznaczenie nieruchomości, które zostało wskazane w ustawie - tylko nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym lub wypoczynkowo-rekreacyjnym może zostać uznana za drugi dom. Drugi element to cel nabycia nieruchomości, którym - zgodnie z definicją - jest czasowe jej użytkowanie.

   W związku z powyższym, jeżeli cudzoziemiec nabywa nieruchomość w celu stałego jej użytkowania, nabycie takiej nieruchomości nie będzie wymagało uzyskania zezwolenia MSWiA. Przy czym nabycie nieruchomości w takim celu, powinno wiązać się z zalegalizowaniem pobytu w Polsce i podjęciem stosownych kroków prawnych zmierzających do uzyskania zezwolenia na pobyt na terenie RP zgodnie z ustawą z dnia 27 lipca 2002 r. o zasadach i warunkach wjazdu i pobytu obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej oraz członków ich rodzin na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 141, poz. 1180 z późn. zm.).

   Odnosząc się natomiast do nieruchomości przeznaczonych na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, uprzejmie informuję, że jest to kategoria nieruchomości, do której odnosi się również definicja ˝drugiego domu˝.

   Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości na cele rekreacyjno-wypoczynkowe wyklucza możliwość wykorzystywania takiej nieruchomości w celach stałego jej użytkowania przez cudzoziemca i wręcz wskazuje na czasowe jej użytkowanie. W takiej sytuacji zezwolenie MSWiA jest wymagane.

   W związku z powyższym samo oświadczenie cudzoziemca, składane w momencie nabycia nieruchomości i mówiące o tym, że nieruchomość nabywana jest w celu stałego zamieszkania, nie zawsze jest wystarczające do zgodnego z prawem nabycia nieruchomości, ze względu chociażby na charakter nieruchomości określony w planie zagospodarowania przestrzennego. Niektóre nieruchomości nie mogą być wykorzystane jako miejsce stałego zamieszkania, np. rekreacyjno-wypoczynkowe. Dlatego też przy sporządzaniu umowy przenoszącej prawa do nieruchomości z reguły dokonuje się jej opisu i charakterystyki w oparciu o odpis z księgi wieczystej, ale często również w oparciu o dokumentację taką, jak wypis z ewidencji gruntów czy też wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nabyta na terenie Polski nieruchomość musi być bowiem wykorzystywana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa polskiego.

   Obrót nieruchomościami na terenie Polski z udziałem cudzoziemców, tzn. nabywanie w wyniku czynności cywilno-prawnych prawa własności bądź prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, jest monitorowane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji od dnia 1 stycznia 1999 r., kiedy to nałożono na Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji ustawowy obowiązek prowadzenia rejestru nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez konieczności uzyskania zezwolenia, w przypadkach określonych w art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz rejestru nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz w art. 3e ust. 1 i 2 omawianej ustawy.

   Rejestry te prowadzone są zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów, początkowo z dnia 2 lutego 1999 r. w sprawie trybu postępowania i szczegółowych zasad prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców (Dz. U. Nr 13, poz.112), a obecnie na podstawie rozporządzenia z dnia 23 listopada 2004 r. w sprawie trybu postępowania i szczegółowych zasad prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców (Dz. U. Nr 255, poz. 2556).

   Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji posiadał i w dalszym ciągu posiada wiedzę na temat transakcji dotyczących nabywanych nieruchomości przez cudzoziemców.

   Akcesja Polski do Unii Europejskiej i nowelizacja przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie spowodowały sytuacji, iż o zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości nikt nie występuje.

   Minister nie dysponuje jeszcze wszystkimi danymi na temat transakcji, które miały miejsce w 2004 roku z udziałem cudzoziemców (w szczególności w grudniu), gdyż notariusz ma 7 dni na przesłanie aktu notarialnego dotyczącego nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Również niektóre postępowania administracyjne zmierzające do wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Polski zostaną zakończone w ostatnich dniach 2004 roku. Ostateczne dane statystyczne za rok 2004 zostaną opublikowane i omówione w sprawozdaniu Ministra z realizacji w 2004 roku ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Również niektóre postępowania administracyjne zmierzające do wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Polski zostaną zakończone w ostatnich dniach 2004 roku.

   W związku z powyższym informuję, iż w okresie od 1 maja do 30 listopada 2004 r. do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wpłynęły 383 wnioski cudzoziemców będących osobami fizycznymi na nabycie nieruchomości, akcji i udziałów. W okresie tym Minister wydał 136 decyzji zezwalających obywatelom państw członkowskich EOG na nabycie nieruchomości na terenie Polski. W ramach wymienionej liczby 61 zezwoleń uzyskali obywatele Niemiec.

   Z danych prowadzonego rejestru wynika natomiast, iż w omawianym okresie obywatele państw członkowskich EOG nabyli 373 lokale mieszkalne (w tym obywatele Niemiec 112) oraz 482 nieruchomości gruntowe (w tym obywatele Niemiec 276) .

   Pewną charakterystykę interesującego Panią Poseł zjawiska można przedstawić na podstawie dokumentów, jakie zobowiązani są przedłożyć cudzoziemcy w celu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Materiał dowodowy prowadzonych postępowań administracyjnych w omawianym zakresie wskazuje, iż zjawisko nabywania nieruchomości dotyczy głównie cudzoziemców, którzy posiadali polskie korzenie i wyjechali z Polski na skutek różnych okoliczności życiowych. Przesyłane akty notarialne wskazują także, iż nieruchomości nabywają małżeństwa obywateli polskich i niemieckich osiedlających się w Polsce, a także ustawowi spadkobiercy, którzy nabywają nieruchomości w drodze darowizny.

   Wynegocjowane okresy przejściowe gwarantują kontrolę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nad nabywaniem niektórych kategorii nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego poprzez obowiązek uzyskania zezwolenia.

   Instytucja zezwolenia, jak również prowadzone rejestry pozwalają na monitorowanie ewentualnych nielegalnych transakcji nabycia nieruchomości, a zatem każda informacja, która dotrze do Ministra, wskazująca na nielegalne transakcje nabycia nieruchomości przez cudzoziemców podlega sprawdzeniu. Jeżeli natomiast cudzoziemiec nabył nieruchomość, a nie uzyskał stosownego zezwolenia Ministra, to nabycie takie jest nieważne i czynność prawna, mocą której doszło do przeniesienia praw, może być w każdym czasie podważona; o nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca orzeka sąd.

   Z szacunkiem

   Podsekretarz stanu

   Tadeusz Matusiak

   Warszawa, dnia 4 stycznia 2005 r.