Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Transportu i Budownictwa - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 1845

w sprawie projektu ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania

   W odpowiedzi na kierowaną do Ministra Finansów interpelację posła Pawła Poncyljusza z dnia 08.03.2006 r., znak: SPS-023-1845/06, w sprawie projektu ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (interpelacja przekazana zgodnie z właściwościami do Ministra Transportu i Budownictwa), uprzejmie przekazuję poniższe wyjaśnienia.

   Rządowy projekt ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania jest obecnie przedmiotem prac Sejmu RP. Szczegółowe rozwiązania zaproponowane w projekcie ustawy przez rząd mogą więc oczywiście w efekcie prac sejmowych ulec jeszcze wielu zmianom. Uwaga ta dotyczy również określonego w projekcie ustawy limitu ceny mieszkań, którego spełnienie byłoby jednym z warunków uprawniających do kredytowania przy wykorzystaniu kredytu preferencyjnego z dopłatami do oprocentowania. Do tego parametru właśnie odnoszą się postawione w interpelacji pytania szczegółowe dotyczące przyjętego limitu ceny mieszkań (możliwość zmniejszenia wagi tego parametru, możliwość różnicowania ceny w zależności od powierzchni, możliwość zmiany formuły określania parametru zdefiniowanego w projekcie ustawy). Udzielając więc ogólnej odpowiedzi na postawione pytania, można przyjąć w każdym przypadku ogólną odpowiedź twierdzącą, stwierdzającą fakt nadal prowadzonych prac legislacyjnych i ewentualnych zmian, które w wyniku decyzji posłów być może zostaną wprowadzone do projektu również w zakresie objętym pytaniami.

   Uwzględniając powyższe, w dalszej części odpowiedzi krótko przedstawione zostały racje przemawiające za sformułowaniem tych rozwiązań, które - w zakresie odpowiadającym postawionym pytaniom - zawarte zostały w propozycji rządowej.

   Udzielając wyjaśnień do kwestii podniesionej w pytaniu pierwszym, należy zauważyć, że skorygowanie projektu ustawy w taki sposób, aby limit cenowy nie był zaliczany do grupy podstawowych kryteriów kwalifikacji do programu, zasadniczo zmieniłoby podejście zawarte w obecnym przedłożeniu rządowym. Kryteria limitu ceny i limitu powierzchni stanowią bowiem zgodnie z założeniem projektu podstawowe parametry zapewniające odpowiednie adresowanie programu. Program powinien mieć charakter społeczny i jest wyrazem solidarnej polityki mieszkaniowej. Jego celem nie jest zastępowanie rozwiązań rynkowych, ale umożliwienie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez te osoby, które nie mają własnego mieszkania, ale przy pewnym wsparciu ze strony państwa będą gotowe i zdolne ponieść wysiłek spłaty kredytu hipotecznego na zakup skromnego mieszkania lub budowę niewielkiego domu. Program jest więc adresowany do rodzin o przeciętnych możliwościach finansowych - a tym samym o przeciętnych aspiracjach mieszkaniowych, a głównym sposobem pośredniego adresowania programu jest właśnie kombinacja ograniczeń w zakresie metrażu i ceny mieszkania lub kosztu budowy domu.

   Świadomym założeniem projektodawcy było unikanie tych ograniczeń, które w kontekście podniesionej kwestii jawić się mogą jako ewentualne alternatywne parametry właściwego adresowania programu w stosunku do limitu ceny, dotyczące np. dochodów potencjalnych kredytobiorców czy szczegółowych parametrów kredytu. Jak to zostało wskazane w uzasadnieniu, projekt ustawy nie narzuca minimalnej wysokości dochodów uprawniającej do skorzystania z preferencyjnego kredytu, minimalnych ani maksymalnych okresów spłaty, wysokości kwotowej kredytów, wskaźnika LTV, rodzaju stopy procentowej (stała/zmienna). Ponadto projekt ustawy nie wymaga, aby kredytobiorca miał zgromadzony wkład własny.

   Wydaje się, że podstawowy parametr zmniejszający wagę kryterium cenowego mogłoby stanowić jedynie wprowadzone do projektu ustawy kryterium maksymalnych dochodów uprawniających rodziny do zaciągnięcia kredytu preferencyjnego, tj. limitu którego przekroczenie wykluczałoby kredytobiorców z możliwości skorzystania z programu. Z wprowadzenia kryterium dochodowego zrezygnowano jednak, uznając, że rozwiązanie takie m.in.:

   - byłoby trudne w weryfikacji (w odróżnieniu od zaświadczenia o zarobkach uzyskiwanych chodziłoby o udowodnienie, że nie przekracza się określonych dochodów),

   - w dużej części roku mogłoby nie przedstawiać informacji aktualnej (przy przyjęciu rozpatrywanej weryfikacji jednorocznej - w oparciu o zeznanie podatkowe),

   - wymagałoby w praktyce zdefiniowania nowego produktu bankowego, ograniczając pozytywne efekty oparcia mechanizmu wsparcia na ofercie banków komercyjnych (konkurencja rynkowa, dostępność informacyjna), grożąc marginalizacją programu i powieleniem negatywnych doświadczeń poprzedniego programu kredytów preferencyjnych,

   - zwiększałoby koszty administrowania i obsługi programu,

   - wymagałoby okresowej weryfikacji (dodatkowe elementy usztywniające, kosztotwórcze, nadmiernie komplikujące program),

   - samo w sobie (konkretne kryteria dochodowe) nie jest jednoznaczne i grozi pominięciem grup wymagających obiektywnie wsparcia, zaś wespół z innymi kryteriami adresowania (złagodzone kryteria powierzchniowo-cenowe) wprowadzałoby do programu nadmierne ograniczenia czyniące z instrumentu wsparcia rozwiązanie o bardzo niskim poziomie wykorzystania - pomimo obiektywnie dużych potrzeb,

   - nawet przy skutecznym wprowadzeniu pozwalałoby osiągnąć podobny efekt adresowania w porównaniu z obecnym projektem.

   W pytaniu drugim postawiona została propozycja ewentualnego zróżnicowania limitu cenowego, uzależnionego powierzchnią kredytowanych mieszkań (mniej restrykcyjny limit cenowy dla małych mieszkań). Jak się wydaje, w odróżnieniu od kwestii podniesionej w pytaniu pierwszym ta zmiana nie naruszałaby podstawowych założeń, na których opiera się projekt ustawy. Uznano jednak, że zakładane w uzasadnieniu do projektu ustawy rozwiązania poprawiające dostępność gruntów w połączeniu z faktem wprowadzenia przez program nowych grup popytowych powinno skutkować wzrostem oferty deweloperów w tym segmencie cenowo-powierzchniowym rynku mieszkaniowego, na który wskazuje projekt ustawy: również w segmencie mieszkań o stosunkowo niewielkiej powierzchni. Należy podkreślić ponadto, że projekt, wprowadzając parametr ˝powierzchni bazowej˝ (wynoszącej 50m2), optymalizuje skalę pomocy finansowej dla kredytobiorców właśnie w odniesieniu do mieszkań nieprzekraczających powierzchni bazowej, a więc mieszkań o małym i średnim metrażu.

   Pytanie trzecie odnosi się do przyjętego w projekcie ustawy sposobu obliczania wskaźnika stanowiącego podstawę określenia limitu cenowego dla mieszkań, które mogą stanowić przedmiot kredytowania, konkretnie zaś możliwości takiej korekty sposobu obliczania wskaźnika, aby ˝lepiej odzwierciedlał on ceny i sytuację na rynku˝.

   Dla potrzeb limitowania ceny mieszkań kredytowanych w projekcie ustawy zaproponowano oparcie się na wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszanym przez wojewodów (odrębnie dla miasta wojewódzkiego oraz reszty województwa) na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: DzU 2005 r. nr 31, poz. 266). Podstawą określenia wysokości tego wskaźnika przez wojewodów są dane wynikowe gromadzone w zakresie całego rynku mieszkaniowego w oparciu o formularz statystyczny GUS (symbol B-09) pn. ˝sprawozdanie o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych przekazanych do użytkowania˝ w budownictwie wielorodzinnym. Jest to obecnie podstawowe źródło danych gromadzonych systematycznie w ramach badań statystyki publicznej w oparciu o aktualne dane pochodzące z rynku mieszkaniowego, obejmujące wszystkie nakłady na budowę budynku mieszkalnego poniesione od momentu rozpoczęcia do momentu zakończenia budowy.

   Informacje stanowiące podstawę ustalenia wielkości wskaźnika wykorzystanego w projekcie ustawy dotyczą wszystkich inwestycji w budownictwie wielorodzinnym, obejmują więc one zarówno mieszkania o tzw. standardzie przeciętnym, jak i inwestycje mieszkaniowe w bardzo drogich lokalizacjach, skierowane do najwyższych grup dochodowych czy wręcz mające charakter wybitnie luksusowy. Z tego też względu pomimo odniesienia kosztowego dane pochodzące z kwestionariusza B-09 stanowią od wielu już lat podstawę dla okresowego ustalania wysokości przeciętnych wskaźników cenowych wykorzystywanych dla potrzeb ustalania wysokości premii gwarancyjnych wypłacanych posiadaczom książeczek mieszkaniowych czy określania górnych limitów odliczeń w ramach ulg mieszkaniowych w PIT. W projekcie ustawy przyjęto więc, że oparcie się na wielkości przeciętnej, dotyczącej wszystkich nakładów poniesionych na budowę mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, w połączeniu z zakładanymi w uzasadnieniu działaniami sprzyjającymi większej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, pozwoli również skutecznie określić górny limit cenowy dotyczący mieszkań będących docelowym segmentem adresowania programu. Rozwiązanie proponowane w projekcie ustawy zostanie poddane ocenie w toku prac parlamentarnych i podobnie jak wszystkie kwestie podniesione w pytaniach może oczywiście zostać poddane korekcie.

   Warto przy tej okazji podkreślić, że pomimo prób podejmowanych przez GUS w przeszłości brak jest nadal systematycznego badania zmian cen na rynku mieszkaniowym. Próby te nie dawały jak dotąd podstaw dla ustalenia oficjalnych wskaźników dobrze obrazujących ten aspekt rynku mieszkaniowego. Projekt badań realizowany obecnie przez Ministerstwo Transportu i Budownictwa we współpracy z GUS daje szansę wprowadzenia na trwałe takich badań do programu statystyki publicznej i opracowania pierwszych wyników na przełomie 2006/2007. Badanie to jest jednak projektem nowym. Zgodnie z oczekiwaniami pierwsze dane wstępne prawdopodobnie zostaną pozyskane pod koniec 2006 r., przy czym wymagały one będą oceny, weryfikacji i opracowania. Brak jest obecnie podstaw do oparcia na wynikach zainicjowanego dopiero badania rozwiązań proponowanych w projekcie ustawy oraz stwierdzenia już teraz, że byłoby to rozwiązanie pozbawione istotnych wad związanych z zapewnieniem odpowiedniego adresowania programu (dane wynikowe powinny pokazywać odpowiednią segmentację cenową) oraz warunkiem systematycznego i w miarę prostego zastosowania.

   Z poważaniem

   Sekretarz stanu

   Piotr Styczeń

   Warszawa, dnia 19 kwietnia 2006 r.